Uczestnikami procesu budowlanego, niezależnie czy budowany jest dom czy pojedyncze mieszkanie, są według ustawy Prawo budowlane: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant oraz kierownik budowy bądź kierownik robót. Należy jednak zauważyć, że oprócz podmiotów wymienionych powyżej z przepisów prawa budowlanego wynika, iż jest to również właściciel i zarządca obiektów budowlanych, z tą jednak różnicą, że pojawią się oni jako podmioty postępowania administracyjnego praktycznie po zakończeniu procesu budowlanego.

Za pomocą środków administracyjno-prawnych można wyegzekwować obowiązki typu publicznoprawnego dzięki wyodrębnieniu uczestników procesu budowlanego w ustawie Prawo budowlane. Prawo budowlane nie normuje stosunków cywilnoprawnych między uczestnikami procesu budowlanego, ponieważ to nie leży w gestii prawa administracyjnego, lecz tylko wyjątkowo wkracza w sferę prac i obowiązków o charakterze cywilnoprawnym. Chodzi tu głównie o stosunki zobowiązaniowe uregulowane w księdze trzeciej Kodeksu cywilnego – między innymi przewidziano tu tryb umowy o roboty budowlane. Regulacje umowne nie mogą być sprzeczne z postanowieniami prawa budowlanego.

Tak wąskie ujęcie przez Prawo budowlane uczestników procesu budowlanego wynika z faktu, że Prawo budowlane jest adresowane przede wszystkim do określonej grupy osób, mających decydujący wpływ na przebieg procesu budowlanego i jest źródłem obowiązków inwestora oraz osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie. Jeszcze innymi uczestnikami procesu budowlanego, choć już w innym znaczeniu, mogą być: państwowe organy nadzoru budowlanego oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej. Organy te charakteryzuje stosunek władczy do uczestników procesu budowlanego.

Dzięki przepisom prawa budowlanego osoby, które są uczestnikami procesu budowlanego znajdują swoje miejsce w całym systemie prawa. Natomiast podmioty gospodarcze, takie jak wykonawca, czy też jednostka projektowania podlegają przede wszystkim przepisom regulującym zasady prowadzenia działalności gospodarczej.

Postacią pierwszoplanową wśród uczestników procesu inwestycyjnego jest inwestor. Inwestora można określić jako osobę prawną lub inną jednostkę organizacyjną, która na podstawie przepisów szczególnych realizuje inwestycję budowlaną, dysponując odpowiednimi środkami. Dysponuje on zatwierdzonym projektem budowlanym, decyduje, kiedy rozpocząć budowę, oraz finansuje tą budowę. Zamawia materiały budowlane, nadzoruje przebieg prac i je rozlicza. Funkcje pełnione przez inwestora mogą zostać zlecone inspektorowi nadzoru inwestorskiego. Dokonuje się to na drodze umowy cywilnoprawnej. Również podmioty wykonujące nadzór inwestorski bądź autorski wyznacza inwestor w drodze umowy cywilnoprawnej.

O ile inwestor nie musi posiadać żadnych kwalifikacji związanych z procesem budowlanym, o tyle pozostali uczestnicy procesu budowlanego powinni posiadać określone kwalifikacje zawodowe. Chodzi tu o osoby posiadające uprawnienia budowlane, osoby sprawujące nadzór inwestorski i autorski, projektanta oraz kierownika budowy lub kierownika robót.

Rozróżniać można inwestorów spółdzielczych, do których należą spółdzielnie i ich centrale, społecznych, do których zaliczamy organizacje polityczne, społeczne i zawodowe oraz stowarzyszenia zarejestrowane, a wreszcie inwestorów prywatnych, w tym osoby fizyczne i inne niewymienione osoby prawne. Podstawowe znaczenie dla gospodarki narodowej mają inwestycje budowlane inwestorów państwowych, a w zakresie budownictwa mieszkaniowego – inwestorów spółdzielczych. Inspektor nadzoru inwestorskiego jest niewątpliwie ważnym uczestnikiem procesu budowlanego. Prawo nie nakłada obowiązku zatrudnienia inspektora, jednak urząd wydający pozwolenie na budowę może tego wymagać.

Zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego leży w interesie inwestora. Oczywistym jest to, iż inspektor nadzoru inwestorskiego musi posiadać uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi. Jego obowiązki można powierzyć np. projektantowi, który ma takie uprawnienia. Do obowiązków inspektora należy m.in. sprawdzanie zgodności realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, sprawdzanie jakości materiałów budowlanych i wykonywanych robót oraz ich odbiór, a także zwracanie bacznej uwagi na bezpieczeństwo pracy na budowie. Wszelkie zaobserwowane istotne nieprawidłowości inspektor musi wpisywać do dziennika budowy. Ma prawo żądać od kierownika budowy dokonania poprawek albo ponownego wykonania wadliwych elementów budynku. Jeżeli zauważy istotne naruszenia warunków bhp lub odstępstwa od projektu, może żądać wstrzymania robót budowlanych – dokonuje tego za pomocą wpisu do dziennika budowy. Może też w imieniu inwestora kupować potrzebne materiały i rozliczać wykonane prace. Niekiedy dochodzi do sytuacji, kiedy inspektor jest zmuszony do wyznaczenia wyspecjalizowanych inspektorów nadzoru inwestorskiego.

Poprzez sprawowanie kontroli zgodności realizacji procesu inwestycyjnego inspektor jest reprezentantem inwestora na budowie. Inspektor nadzoru inwestorskiego nie jest organem administracji publicznej, tak jak organ nadzoru publicznego mimo, iż w zakresie jego kompetencji znajdują się takie uprawnienia, jak wydawanie poleceń, wstrzymanie robót itp. Prawo budowlane zastrzega kompetencje władcze tylko dla organów administracji publicznej.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego odpowiedzialność za projekt budowlany ponosi projektant, który jest jego autorem i podpisał projekt. Nie sposób pominąć tu katalogu obowiązków projektanta, gdyż w porównaniu z innymi uczestnikami procesu jest on najobszerniejszy. Według ustawy Prawo budowlane projektant ma obowiązek:
• opracować projekt obiektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej, którym podlega budowa
• zapewnić, w razie potrzeby, udział w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych
• uzyskania wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów
• wyjaśnić wątpliwości dotyczące projektu i zawartych w nim rozwiązań
• sprawowania nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:
a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem
b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego

Projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi i obowiązującymi Polskimi Normami, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego. Należy jednak zauważyć, iż nie dotyczy to projektów obiektów o prostej konstrukcji, nie stwarzających zagrożenia dla użytkowników i otoczenia, takich jak: budynki mieszkalne jednorodzinne i małe domy mieszkalne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie, składowe, handlowe i usługowe.

Poza obowiązkami wynikającymi z ustawy na projektancie mogą ciążyć inne obowiązki, które mogą wypływać z zawartej umowy między projektantem a inwestorem. Niewykonywanie obowiązków wynikających z ustawy może spowodować wyznaczenie przez właściwy organ terminu usunięcia naruszeń, a nawet odmówić zatwierdzenia projektu, a tym samym nie wydanie przez organ administracji państwowej pozwolenia na budowę. Projektowanie niezgodnie z Polskimi Normami może powodować odpowiedzialność postępowania w trybie przewidzianym dla wykroczeń jak również może powodować odpowiedzialność zawodową projektanta.

Niezależnie od tego podmiot zawierający umowę z projektantem może dochodzić roszczeń cywilnoprawnych na drodze sądowej, na skutek naruszenia obowiązków przez projektanta. Projektant – niezależnie od tego, czy jest zatrudniony przez inwestora, czy nie ma prawo wstępu na budowę i dokonywania wpisów w dzienniku budowy, a nawet żądania – wpisem do dziennika budowy – wstrzymania robót budowlanych, jeśli stwierdzi, że są wykonywane niezgodnie z projektem lub z naruszeniem przepisów bhp.

Kierownik budowy, na którym spoczywa odpowiedzialność za prawidłowość prowadzonych przez niego prac budowlanych, również musi posiadać uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi. Na wstępie należy pamiętać, by funkcji inspektora nadzoru i kierownika budowy nie łączyć ze sobą ponieważ łączenie tych funkcji oznaczałoby, że dana osoba jest jednocześnie wykonawcą i kontrolerem swoich działań.

Kierownik budowy bądź kierownik robót reprezentuje wykonawcę, jeżeli jest właścicielem lub pracownikiem firmy, która prowadzi budowę. Przejmuje od inwestora plac budowy – sporządza się tzw. protokół przejęcia. Do jego obowiązków należy m.in. zabezpieczenie placu budowy, prowadzenie dziennika budowy, umieszczenie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej o budowie, zapewnienie wytyczenia obiektu przez uprawnionego geodetę i kierowanie budową tak, aby prace wykonywane były zgodnie z projektem, pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami, a także przepisami bhp. Kierownik budowy może wstrzymać pracę na budowie. Musi to zrobić, jeżeli praca jest wykonywana niezgodnie z projektem lub jeśli zaistnieje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi bądź mienia. Ma prawo występować do projektanta, za zgodą inwestora, o dokonanie zmian w rozwiązaniach projektowych, jeśli są one uzasadnione względami technicznymi lub koniecznością poprawienia bezpieczeństwa na budowie. Po zakończeniu budowy kierownik przygotowuje dokumentację powykonawczą, a także zgłasza budynek do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy.

Warto zwrócić uwagę na fakt, iż obowiązkowe powołanie kierownika budowy wymagane jest jedynie na budowach objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Organ państwowego nadzoru budowlanego może ograniczyć ten obowiązek w stosunku do niektórych obiektów budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę.