Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Osoba, która pragnie zainicjować proces budowlany obiektu budowlanego jakim jest np. dom (budowa systemem gospodarczym lub przez firmę - kompleksowego wykonawcę) musi uzyskać pozwolenie na budowę, powinna posiadać przede wszystkim prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przez prawo to należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stanu zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Wszystkie te pojęcia są pojęciami z zakresu prawa cywilnego i odnoszą się do nieruchomości. Określony przez ustawę zakres tytułów prawnych uzasadniających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest bardzo szeroki.

Właściciel nieruchomości może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z tej nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierać pożytki i inne dochody w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Przy wykonywaniu swego prawa powinien się powstrzymywać od działań, które by zakłóciły korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomości sąsiedniej utratą oparcia.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z orzecznictwa wynika, że dowodem potwierdzającym takie prawo może być akt własności nieruchomości, umowa dzierżawy, najmu, a przede wszystkim zgoda uprawnionego. Obowiązek przedstawienia dowodu dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dla uzyskania pozwolenia na budowę, wynika z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, i jest to jedyny przepis w tej ustawie, który nakłada na inwestora taki wymóg. Prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane powstaje między innymi na podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Przeniesieni własności nieruchomości poprzez umowę powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Umowa dzierżawy nieruchomości, obok prawa własności i użytkowania wieczystego, stanowi również wystarczający tytuł prawny do domagania się przez dzierżawcę udzielenia mu pozwolenia na odbudowanie obiektu budowlanego na dzierżawionej nieruchomości. Inwestor musi jednak na takie zamierzenie uzyskać zgodę właściciela nieruchomości, nie może też ono pozostawać w kolizji z założeniami przeznaczenia tej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Bez znaczenia dla spełnienia warunku wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest czas trwania umowy dzierżawy, nie musi być ona dostosowana do cyklu inwestycyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że żaden zapis prawa budowlanego nie przewiduje wydawania pozwolenia na budowę na czas oznaczony, wynikający z okresu, na jaki inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością, ustalonego np.: w umowie dzierżawy.

Orzeczenie to dotyczy przypadku, gdy inwestor dysponował nieruchomością na podstawie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, a wydano mu pozwolenie na budowę bez klauzuli czasowości odpowiadającej okresowi, na jaki zawarto umowę. Dodatkowo Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że brak jest podstaw do wkraczania przez organy nadzoru budowlanego w sprawy objęte umową cywilnoprawną w drodze stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, wydanego bez ograniczenia czasowego inwestorowi obiektu budowlanego na terenie na ten cel wydzierżawionym na czas oznaczony w umowie.

Inwestor, który chce uzyskać pozwolenie na budowę, nie musi być koniecznie właścicielem, użytkownikiem wieczystym czy dzierżawcą nieruchomości. Wystarczające jest uzyskanie zgody właściciela nieruchomości na budowę projektowanego obiektu. Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć między innymi tytuł prawny wynikający ze stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Stosunek zobowiązaniowy jest pojęciem cywilnoprawnym, przez który rozumie się stosunek prawny między co najmniej dwoma podmiotami, z których jeden – wierzyciel uprawniony jest do żądania od drugiego – dłużnika określonego świadczenia (działania, zaniechania). Świadczenie takie może więc polegać na takim działaniu, jak wyrażenie zgody na dysponowanie nieruchomością przez wierzyciela na cele budowlane.

Własność nieruchomości można nabyć w drodze zasiedzenia, a termin zasiedzenia nieruchomości zależny jest od woli posiadacza nieruchomości. Po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność samoistnie. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, które są włączone do planu zagospodarowania przestrzennego również mogą być oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Użytkownik wieczysty może więc swoim prawem rozporządzać w granicach określonych przez umowę gruntu. Użytkowanie gruntu w przypadku użytkowania wieczystego następuje na okres 99 lat, a co najmniej na 40 lat. Grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanowi obszar, na którym może zostać wzniesiony obiekt budowlany. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy się użytkownikowi ustalone w umowie wynagrodzenie za wzniesione przez niego budynki lub obiekty nabyte na własność przez czas posiadania gruntu. Jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, bądź nie wywiązał się z obowiązku wzniesienia określonych budowli, umowa o użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu.

Możliwe jest również przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wówczas uprawniony organ (wójt, burmistrz, starosta bądź prezydent miasta) wydaje decyzję, która stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są one jawne. Prowadzą je sądy rejonowe, które też wydają wypisy z tych ksiąg. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Aktualny wypis z księgi wieczystej jest dla organu nadzoru budowlanego podstawowym dokumentem dla określenia, czy wnioskodawca posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Użytkowanie nieruchomości polega na prawie używania jej i pobierania z tego tytułu pożytków. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z tytułu posiadania, w formie posiadania samoistnego bądź zależnego. W przypadku posiadania samoistnego – posiadaczem jest ten, kto nią faktycznie włada jako właściciel. W przypadku posiadania zależnego – posiadaczem jest ten, kto nieruchomością włada jako użytkownik przez najem, dzierżawę lub inne prawo, które łączy się z władztwem nad nieruchomością.

Dzierżycielem jest ten, kto faktycznie włada nieruchomością za kogoś innego, a przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego następuje na mocy samej umowy między stronami. Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać nieruchomość dzierżawcy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony bądź nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego oraz bez jego zgody nie może oddawać nieruchomości osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawiania.

Przez umowę najmu nieruchomości wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy nieruchomości do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu nieruchomości powinna zawierać ustalenia stron do terminu wypowiedzenia umowy. W razie zbycia nieruchomości w trakcie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

Umowa najmu i dzierżawy stanowi tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jeżeli:
• czas trwania umowy jest dostatecznie długi, aby zrealizować i choćby częściowo zamortyzować budowlane zamierzenia inwestycyjne najemcy lub dzierżawcy nieruchomości,
• z treści umowy jednoznacznie wynika, iż wynajmujący lub wydzierżawiający nieruchomość wyrażają zgodę na przeznaczenie nieruchomości w całości lub oznaczonej części na cele budowlane, przy czym cele te powinny być w umowie dokładnie określone.

Umowa najmu i dzierżawy nieruchomości jako podstawa prawna do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinny się cechować stabilnością również w zakresie zminimalizowania możliwości rozwiązania treści tych umów w czasie trwania budowy. Inwestor będący współwłaścicielem nieruchomości ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeśli uzyska zgodę wszystkich współwłaścicieli, jest to bowiem czynność przekraczająca granice zwykłego zarządu własnością wspólną. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udział wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Nie stanowi dostatecznego tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgoda wyrażona inwestorowi przez właściciela nieruchomości na realizację przedsięwzięcia zamierzenia budowlanego na gruncie właściciela, jeśli nie posiada formy umowy najmu lub dzierżawy terenu na cele budowlane.